Onde os milionários da América Latina estão investindo seu dinheiro em imóveis

Uruguai é listado como um dos destinos estratégicos o mercado de imóveis de luxo. (Foto: Unsplash)

Os investidores de alta renda da América Latina têm ampliado sua exposição ao mercado imobiliário em busca de proteção patrimonial, renda passiva e valorização de capital. Segundo a consultoria imobiliária JLL, o interesse está concentrado em segmentos como imóveis residenciais de luxo, escritórios de alto padrão, ativos logísticos e terrenos com potencial de desenvolvimento.

Em entrevista à Bloomberg Línea, Rodrigo Torres, diretor de Consultoria de Pesquisa da JLL, afirmou que os imóveis continuam sendo um dos principais instrumentos de preservação de patrimônio na região.

“Os ativos imobiliários são, historicamente, um meio de proteção do patrimônio em toda a América Latina”, disse o executivo. “No entanto, pessoas com alto patrimônio líquido dão preferência a destinos estratégicos como o Panamá e o Uruguai na região, bem como o sul da Flórida e Madri internacionalmente.”

Segundo Torres, esses mercados oferecem a possibilidade de diversificar investimentos em jurisdições menos correlacionadas aos países onde a riqueza foi originalmente gerada. Além da busca por diversificação geográfica, a JLL identifica fatores estruturais que sustentam o interesse pelo setor, como o déficit habitacional, o crescimento da classe média urbana, as mudanças demográficas e a maior preferência pelo aluguel nas novas gerações.

Esses fatores mantêm o interesse dos investidores, ainda que em um ambiente de maior cautela. Segundo Torres, o mercado segue atrativo, porém “com expectativas mais realistas” em relação aos riscos macroeconômicos, regulatórios e aos prazos necessários para o desenvolvimento dos projetos.

No segmento residencial, a consultoria destaca o potencial do mercado multifamily, modelo voltado à locação residencial profissionalizada. No entanto, o executivo ressalta que esse tipo de investimento exige estruturas operacionais complexas.

“Embora ofereça grande potencial como veículo de investimento, seu desenvolvimento exige capacidades operacionais especializadas e experiência em gestão de ativos em grande escala”, afirmou.

A mesma lógica se aplica ao setor hoteleiro, em que a operação é considerada parte fundamental da geração de valor. Segundo Torres, “o sucesso no setor depende de se contar com expertise especializada em gestão hoteleira e capacidade de negociar acordos equilibrados com operadores reconhecidos”.

Entre os investidores institucionais, os ativos logísticos continuam entre os mais procurados. A demanda é impulsionada pela expansão do comércio eletrônico e pela necessidade de otimizar operações de distribuição e entregas de última milha.

Os escritórios de alto padrão também voltaram ao radar dos investidores, especialmente empreendimentos de classe A com certificações de sustentabilidade e infraestrutura adaptada aos novos modelos de trabalho.

A JLL observa que a demanda por escritórios de maior qualidade aumentou em um momento de oferta restrita. Durante a pandemia e no período posterior, a combinação de incertezas e juros elevados reduziu significativamente o lançamento de novos empreendimentos. “Pouquíssimos edifícios novos entraram no mercado durante esse período”, afirmou Torres.

Como consequência, diversas cidades da América Latina registraram queda nas taxas de vacância e aumento dos aluguéis em edifícios premium, em especial mercados como Lima e Bogotá. Outro segmento que vem atraindo atenção é o de terrenos destinados à implantação de data centers. México, Brasil e Chile aparecem como os principais mercados, enquanto Colômbia e Argentina ainda estão em estágios iniciais de desenvolvimento.

Segundo a consultoria, o avanço da inteligência artificial, da computação em nuvem e da demanda por infraestrutura digital impulsiona esse movimento. Os empreendimentos de uso misto também ganharam relevância por combinar diferentes fontes de receita em um único projeto.

“Esses projetos oferecem vantagens como diversificação de receitas, sinergias entre usos complementares e resiliência operacional diante de mudanças nos padrões de consumo e de trabalho”, disse Torres.

Apesar das oportunidades, a JLL alerta que o cenário macroeconômico segue desafiador em parte da região. O aumento dos custos dos terrenos, dos materiais de construção e das despesas de desenvolvimento reduziu as margens das incorporadoras.

Em países como Brasil, México e Colômbia, os juros elevados também continuam pressionando o setor. Segundo Torres, as taxas mais altas não apenas encarecem o financiamento dos projetos, mas tornam aplicações financeiras concorrentes mais atrativas, desviando parte do capital que antes era direcionado ao mercado imobiliário.

A complexidade regulatória também representa um desafio. O executivo cita o México como exemplo de mercado em que os processos de licenciamento e aprovação de projetos se tornaram mais demorados.

“Essa burocracia não só constitui uma barreira à entrada de novos participantes, como também prolonga substancialmente os prazos de execução dos projetos, prejudicando os retornos esperados ao alongar o período entre o investimento inicial e a geração de fluxos”, afirmou.