Avanço de incorporadoras eleva vacância e muda perfil do varejo na Oscar Freire
Crescimento de lançamentos residenciais e corporativos pressiona oferta de lojas e impulsiona preços na região dos Jardins, em São Paulo.
Avanço de projetos residenciais e corporativos na região dos Jardins elevou a taxa de vacância comercial na rua Oscar Freire. (Foto: Divulgação)
A Rua Oscar Freire, tradicional vitrine do varejo de luxo paulistano, passa por um ciclo de transformação impulsionado pelo mercado imobiliário. O avanço de projetos residenciais e corporativos na região dos Jardins elevou a taxa de vacância comercial, pressionou a oferta de lojas e contribuiu para a valorização dos aluguéis, segundo o InfoMoney.
Vacância e novos lançamentos
Estudo da Siila, encomendado pelo InfoMoney, mostra que a taxa de vacância de prédios comerciais na Rua Oscar Freire passou de 5,05% em 2021 para 36,71%, reflexo das entregas de novos condomínios entre 2024 e 2025, à medida que incorporadoras avançam em projetos na via.
No segundo semestre de 2025, a Cyrela (CYRE3) lançou quatro empreendimentos de alto padrão nos arredores da Oscar Freire. Um deles, o Cyrela Corporate by Pininfarina, na altura de Pinheiros, abrigará a Nubank no bairro.
No trecho mais reconhecido pelo adensamento do varejo de moda, lojas como Forum e Cristallo, na altura do número 900, esquina com a Haddock Lobo, deram lugar à construção de um prédio residencial de 13 unidades, uma por andar, com opções de duplex e triplex, da incorporadora RFM.
A redução temporária da oferta de lojas, em função das demolições para novos projetos ainda não entregues, pressiona a disponibilidade de pontos comerciais. Ao mesmo tempo, a chegada do metrô e a qualificação urbana da Oscar Freire ampliaram o consumo de alta renda na região, elevando o valor do metro quadrado.
Levantamento da consultoria imobiliária Cushman & Wakefield aponta preço médio anual de 1.128 euros por metro quadrado na região — cerca de R$ 7 mil na conversão — após valorização de 65% em 2025 entre endereços de luxo em 140 países.
Impacto do Plano Diretor
As mudanças no Plano Diretor Estratégico de 2014 e na Lei de Zoneamento de 2016 abriram espaço para maior verticalização em áreas próximas a estações de metrô, transformando terrenos nas chamadas Zonas Eixo de Estruturação (ZEU), onde é permitido atingir o máximo potencial construtivo. A revisão do Plano Diretor, em 2023, ampliou esse raio.
“O perfil predominante dos empreendimentos residenciais da região é de altíssimo padrão, com forte atenção à qualidade arquitetônica, localização e integração com o entorno urbano”, afirma Alexandre Rodrigues, sócio e gestor de fundos imobiliários da Rio Bravo Investimentos. “Ainda há um volume relevante de projetos em construção, o que indica que boa parte desse ciclo imobiliário ainda está em fase de implementação.”
“A primeira sensação foi de que a Oscar Freire estava perdendo suas lojas para dar espaço a prédios. Na verdade não aconteceu. Entenderam que seria importante manter as fachadas na lateral da rua, então elas vão voltar bonitas, modernas, conceituais”, diz Rosangela Lyra, presidente da Associação Comercial dos Lojistas dos Jardins e Itaim.
Para as incorporadoras, projetos com fachadas ativas permitem realocar lojas e ampliar potencial construtivo, já que o Plano Diretor desconsidera até 50% da área destinada a esse instrumento. “O que é grave é que esse novo perfil que está se construindo desconsidera o que existia antes. A cidade ganha em termos mercantis, mas perde em termos de identidade, de cultura, de potencial de negócio”, afirma Valter Caldana, professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Presbiteriana Mackenzie.
“Fica a desejar a largura da calçada, o recuo frontal do prédio, a sua contribuição para a melhoria da passagem em termos de iluminação, mobiliário, drenagem, conforto, bancos, internet e vegetação”, acrescenta o professor.
Mudança no perfil do varejo
Dados da plataforma Varejo 360, em estudo encomendado pelo InfoMoney, indicam que, de 2022 a 2023, o número de lojas não classificadas como varejo alimentar ou farmácia e cosméticos — categoria que inclui moda — caiu 5%. Praticamente todo esse volume foi absorvido pelo setor de serviços de alimentação.
Fernando Faro, diretor de operação da Varejo 360, avalia que a expansão imobiliária tende a valorizar os pontos remanescentes, restringindo o acesso às grandes marcas. Ainda assim, o faturamento projetado do varejo da rua cresceu de R$ 316 milhões em 2024 para R$ 363 milhões em 2025.
Entre as marcas presentes na via estão Havaianas, Melissa, Nespresso e Calvin Klein. A poucos quarteirões, na Haddock Lobo, grifes como Gucci, Dior, Armani e Louis Vuitton concentram o luxo internacional.
Desde a fundação do Shops Jardins, em 2020, parte das grifes europeias migrou para dentro do empreendimento. “A fundação do Shops Jardins, na Hadock Lobo, foi um grande marco. Na verdade, foi nessa rua onde sempre estiveram essas grandes lojas, verdadeiramente de luxo”.